בתחילת דרכה, תמ"א 38 היתה תוכנית שהתקבלה בקרב הציבור בחשדנות. במשך מספר שנים השוק לא הגיב לה ומספר ההגשות לבקשות לביצועה היו אפסיות. נראה שמאז ועד היום התחולל מהפך. ותמ"א 38 הפכה למוצר נחשק.. אז איך הגענו למצב שבו התמ"א הפכה לדבר הכי חם בשוק? כל בניין שזכאי לתמ"א במרכז הארץ מעוניין לממש את התוכנית כאן, עכשיו ומהר. התשובה היא כמובן במתן זכויות בניה נוספות – הרגולטור החליט שהוא רוצה להוביל למימוש התמ"א והתחיל בהוספת זכויות הדרגתית, עוד ועוד עד שהשוק החל להגיב וגם אז, בא הרגולטור והמשך 'לדגדג' את השוק ולתת עוד אפשרויות עד שבאמת נדמה כי לא ניתן לסרב להצעה. כך הגענו למצב בו תכנית המיועדת לחיזוק בפני רעידות אדמה היא למעשה התכנית העיקרית להתחדשות עירונית (לצד בינוי פינוי) המקנה זכויות על בסיס תוספת יחידות דיור והשבחתן, במסלול זול, ואטרקטיבי. נשמע מושלם. ודווקא מושלמות זו מובילה לדילמה הגדולה של המהלך; המקדמים את התמ"א עבור אותם דיירים המתגוררים במבנים הזכאים לה, עושים הכל כדי לקבל כמה שיותר זכויות לטובת הגדלת התמורות לדיירים הקיימים ומיקסום הרווחים ליזמים . ומי שומר על הלקוח הציבורי? מי בוחן את המשמעות של מימוש מירבי של זכויות על המרחב הציבורי? התשתיות? האיכות העירוניות הכוללת? כיום בפועל, מי שמתניע את קידום התמ"א הם אנשי מקצוע שהדיירים ובעיקר היזמים פונים אליהם מתוך כוונה להתקדם ולממש את מירב הזכויות. וכך קרה שמי שמוביל בפועל את ההתחדשות העירונית בוחן את הבניין ובעיקר את ה'בוננזה' שלו עבור הלקוחות שלו; זו המוטיבציה וזה המנוע לקידום התחדשות הבניין. הם עושים עבודתם נאמנה, על בסיס בחינה נקודתית ובדגש על מימוש מירבי של הזכויות לטובת היזמים המתניעים את המהלך. כך הפכה תמ"א 38 למסלול פעילות יזמי קבלני לבניה בתוך הערים. מרכזי ערים נדרשים להתחדש על בסיס ראיה כוללת המשקפת תפיסת איכות עירונית אליה שואפים לאורך זמן. הובלת מהלך חברתי קהילתי, המייצר דינמיקה של תובנות חברתיות, שאיפה לקהילתיות חדשה ועדכנית, התחדשות חברתית המבינה כי ההתחדשות תעשה טוב לקהילה ולדורות הבאים; על בסיס קהילה שותפה ומעורבת ניתן לקדם ציפוף, משיכת אוכלוסיה חדשה, תשתיות עדכניות, עירוניות חכמה. – כל אלה ועוד נדרשים במרכזי הערים הוותיקים ובשכונות מתיישנות. ואולם, על מנת שהציפוף יהיה טוב, ואכן יוביל לאיכות עירונית חדשה ואטרקטיבית, חיוני להגדיר אותה מנקודת המבט האורבנית, החברתית, הסביבתית הכוללת – ומכאן היא גם תקבל ביטוי כלכלי עסקי ויזמי – לאורך זמן. תכנית להתחדשות עירונית נדרשת לשקף תפיסה ערכית אשר בסופו של דבר אכן מקבלת ביטוי עסקי ויזמי – כלכלי לאורך זמן. כבר אמרו יזמים גדולים את סוד הצלחתם: אמונה במוצר ובאיכויות שהוא מביא לחברה. התחדשות נקודתית עלולה מתוך מוטיבציה כלכלית יזמית בלבד, עלולה להוביל למרחב עירוני ההולך ומתדרדר, שכן לא ניתן יהיה לספק את האיכויות אותן נדרש לאפשר בחיים בעיר טובה: לא ניתן יהיה לצאת מהבית בגין חוסר תשתיות תחבורה, לא יהיו שירותי חינוך, חברה, נקיון, סביבה ברמה הרצויה ובסופו של דבר – הערכים הכלכליים ישקפו את כל אלה וירדו אף הם. כך שאותו רווח כלכלי מיידי אשר מתניע את הפיתוח הנקודתי אינו עוד הגזר אלא המקל העלול להפיל את המהלך כמכלול. לאחרונה החלו רשויות וגם תושבים להבין כי תוספות ספורדיות נקודתיות ובעיקר סחיטתן עד למקסימום בכלל המבנים הזכאים וללא ראיה כוללת – אולי מובילה לרווחה בטווח המיידי ואולם רגע אחר כך היא נזק – סביבתי, חברתי אורבני אשר בסופו של דבר יוביל גם לנזק כלכלי – יזמי. יותר ויותר רשויות החלו מכינות מסמכי מדיניות או תכניות סטטוטוריות להתחדשות עירונית ככלי לקבלת החלטות והובלת התחדשות בדפוסים ראויים. תכניות להתחדשות עירונית נדרשות להגדיר חזון של התחדשות, כיצד הינו רוצים שיראה מרכז העיר, שתראה שכונה וותיקה , בעוד 20 – 30 שנה? מה הינו רוצים לראות שם? וכיצד ניתן לממש את החזון ואת המטרות הנגזרות ממנו? באותן רשויות בהן הוגדרו מסמכי מדיניות ותכנון מנחים, הוגדרו יעדי התחדשות למרחב הציבורי, לתשתיות, לכבישים, לגנים ציבוריים, למערכת החינוך ולפדגוגיה, ומכאן – למגורים. תכנית כזו נדרשת לשלב שיתוף ציבור, לפתוח ערוץ של שקיפות וזמינות בין הרשות המקומית ומקבלי ההחלטות לבין התושבים והשוק, ליצור זמינות לקהילתיות חדשה ואיכותית. רק כך ניתן להוביל את המרחב העירוני להתחדשות אשר פותחת הזדמנויות חדשות, איכויות עדכניות בסביבת החיים הכוללת, מתיחת פנים רחבה המספקת היצע חינוכי מתחדש, השבחת התחבורה הציבורית הזמינה, שילוב שבילי אופניים, הגדרת תקן חניות המשקף הובלת עירוניות בריאה – איכות חיים רלבנטית למציאות המשתנה. ראיה כוללת זו על בסיס תכנון רגיש לחברה ומעודד מעורבות ושיתוף, מאפשרת הובלת תהליך התחדשות במבני המגורים תוך הרחבתם, הוספת יחידות דיור, בדפוסי בינוי מתאימים, ה'מדברים' את התפיסה הערכית של איכות חיים כוללת, ומתחשבים במרחב הציבורי – איכויות המובילות במשולב לפיתוח בר קיימא, לתועלות חברתיות, סביבתיות וכלכליות לאוכלוסייה הנוכחית ולדורות הבאים.
(*) הכותבת מלמדת תכנון עירוני בר קיימא במרכז הבינתחומי ובעלת חברת ד.מ.ר. תכנון ופיתוח אשר הכינה מספר רב של תכניות להתחדשות עירונית.
